Vous êtes propriétaire-bailleur et vous vous posez des questions concernant votre droit de réaliser des travaux au sein de votre logement, alors que celui-ci est occupé par un locataire. Cet article proposé par OptaPartners apportera des réponses concrètes aux propriétaires mais également aux locataires.
1. Quels sont les travaux autorisés en cours de bail ?
Les propriétaires-bailleurs peuvent réaliser des travaux au sein de leur logement, même lorsque celui-ci est loué et occupé par un locataire. Mais attention, cela n’est pas valable pour tous les types de travaux !
Voici donc ci dessous les travaux qui pourront être réalisés en cours de bail :
- Le maintien en l’état ainsi que l’entretien du logement ;
- Sa mise aux normes de décence ;
- L’amélioration de sa performance énergétique ;
- L’amélioration des parties communes ou privatives de l’immeuble.
Hormis ces 4 types de travaux, un propriétaire-bailleur ne pourra pas obliger son locataire à accepter la réalisation de travaux en cours de bail. Son devoir est d’assurer à son locataire, une jouissance paisible au sein du logement. Cependant, les locataires sont bien entendu libres d’accepter des travaux ne faisant pas partie de cette liste. Avant d’entamer des travaux ne faisant pas partie de la liste des travaux autorisés, nous conseillons aux propriétaires-bailleurs de demander à leurs locataires de signer un document attestant qu’ils sont d’accord avec le fait que des travaux aient lieu. Cela permettra d’éviter d’éventuelles contestations de la part du locataire, en effet celui-ci ne pourra plus revenir sur sa décision d’accepter les travaux.
2. Un locataire peut-il refuser la réalisation des travaux ?
Si vous avez prévu de réaliser des travaux au sein de votre logement, mais qu’il est actuellement occupé par un locataire, vous vous posez surement la question suivante : « Peut-il refuser la réalisation des travaux ? »
Rassurez-vous ! Celui-ci ne pourra pas refuser la réalisation des travaux autorisés que nous vous avons énoncés précédemment dans la première partie de cet article.
Même si les travaux ne comportent pas pas d’urgence à être réalisés, votre locataire devra laisser aux ouvriers l’accès au logement dont il est locataire. Il peut arriver que certains locataires refusent de laisser l’accès au logement qu’ils louent. Mais encore une fois rassurez-vous ! En tant que propriétaire, si cela vous arrive vous disposerez de différents recours.
Vous pourrez réclamer au Tribunal d’instance de prononcer contre votre locataire différentes sanctions, telles-que :
- Une condamnation sous astreinte à obtempérer
- Le versement de dommages et intérêts
Vous pourrez également en dernier recours, demander la résiliation judiciaire du contrat de location pour manquement du locataire à ses obligations.
3. Quelle procédure le propriétaire doit-il respecter pour réaliser des travaux en cours de bail ?
Que vous souhaitez réaliser des travaux dans votre logement afin d’augmenter sa valeur ou dans le but de proposer plus de confort à votre locataire. Il est indispensable de respecter certaines étapes avant de pouvoir débuter les travaux dans votre logement.
Étape 1 :
Prévenir en amont vos locataires en leur indiquant un maximum d’informations concernant les travaux qui auront lieux (type de travaux, date de début, durée…).
Vous pourrez avertir vos locataires de différentes façons :
- Remise en main propre d’une lettre explicative
- Envoi d’une lettre explicative en recommandé avec accusé de réception
Étape 2 :
Définir avec vos locataires les jours ainsi que les horaires qui seront dédiés à la réalisation des travaux. De cette façon, vos locataires pourront s’organiser de manière à ne pas être trop dérangés par les nuisances.
Attention ! Il vous sera impossible de programmer des travaux les samedis, les dimanches et les jours fériés, sans l’accord de votre locataire.
Si il s’agit de travaux occasionnant d’importantes nuisances, vous risquez également des protestations de la part des autres copropriétaires ou du syndic de votre immeuble, c’est pourquoi nous vous recommandons de prévenir également vos voisins.
4. Le locataire doit-il être dédommagé afin de compenser la gène occasionnée par les travaux ?
Si les travaux réalisés occasionnent une gène pour vos locataires (impossibilité d’accéder à une pièce, impossibilité d’utiliser certains équipements du logement…), vous devrez obligatoirement lui proposer une contrepartie afin de compenser la gène occasionnée.
Pour des travaux d’une durée inférieure à 21 jours :
Vous n’aurez aucune obligation d’indemniser votre locataire.
Pour des travaux d’une durée supérieure à 3 semaines :
Vous devrez abaisser le montant du loyer proportionnellement à la durée des travaux, mais également en fonction de la superficie du logement dont votre locataire sera privé.
Exemple : Vous proposez à la location un appartement de 100m2 à un montant de 1000 €/ mois et vous condamnez une pièce de 20 m² de cet appartement pendant un mois pour une mise aux normes électrique. Vous pourrez proposer à votre locataire de payer seulement 800€ de loyer pendant toute la durée des travaux. Cette somme correspond au montant du loyer auquel on soustrait, le loyer de la pièce inutilisable par le locataire.
Pour des travaux importants rendant le logement totalement inhabitable :
Votre locataire pourra demander au tribunal la résiliation de son bail de location, et ce sans aucun préavis. Il pourra également exiger de votre part, que vous le relogiez pendant toute la durée des travaux.
5. En cas de réalisation de travaux dans mon logement, puis-je demander une compensation financière à mon locataire ?
Une fois que les travaux seront terminés dans votre logement, en tant que propriétaire vous n’aurez pas le droit d’augmenter le loyer, ni même demander à votre locataire actuel une participation financière.
Il existe cependant 2 exceptions :
Exception n°1 :
L’exécution de ces travaux et le rehaussement du loyer à leur terme est indiqué dans le bail de location;
Exception n°2 :
Ils s’agit de travaux de rénovation énergétique visant à faire des des économies d’énergie. Dans ce cas, vous pourrez demander à votre locataire actuel, une participation financière. (ex : Votre locataire paie 100 € de charges liées à sa consommation d’énergie et suite à la réalisation des travaux, il n’en paie plus que 70, économisant donc 30 €, vous pourrez lui facturer 15 € (la moitié de l’économie réalisée).
Les éléments mentionnés précédemment dans notre article montrent qu’il est possible pour un propriétaire-bailleur de réaliser des travaux dans son logement, même lorsque celui-ci est occupé par un locataire.
Réaliser des travaux en cours de bail est très intéressant pour les propriétaires, en effet ils n’auront pas besoin d’attendre que leur logement soit inoccupé pour y réaliser des travaux. Cela peut également s’avérer très intéressant pour les locataires, en effet il bénéficieront d’un logement plus agréable et pourront également réaliser des économies d’énergie.
Chez OptaPartners, nos architectes et artisans sont spécialisés dans les rénovations. Nous avons à coeur de vous faire bénéficier de notre expertise et notre savoir-faire, afin de rendre votre logement plus agréable et moins énergivore.
Nous nous engageons à :
- Livrer nos chantiers dans les temps (avec indemnités de retard légales au contrat).
- Offrir des prestations de qualité.
- Travailler qu’avec des ouvriers dûment déclarés.
- Vous faire bénéficier d’une assurance décennale.
- Suivre nos chantiers et vous fournir des comptes-rendus réguliers.
